Compraventa inmobiliaria. Arras penales

¿Qué tipo de incumplimientos de contrato de la parte vendedora permiten la devolución parcial (moderación) de la cuantía entregada?

Compraventa inmobiliaria. Arras penales

Las partes suscribieron un contrato de compraventa de vivienda, pactando su reforma integral y rehabilitación, entregando la compradora a la vendedora a la firma del contrato la cantidad de 9.000 euros. 

Más adelante la compradora demandó a la vendedora, solicitando la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento en la entrega en plazo, no haber terminado las obras comprometidas, discrepancias entre la realidad física y la registral de la finca y el valor de tasación de la finca inferior al que se tuvo en cuenta al contratar. Asimismo, solicita devolución de la suma entregada, argumentando que esa cantidad no tenía la condición de arras sino de parte del precio.

El juez determinó que no procedía la devolución de la cantidad entregada porque se trata de unas arras penales, que facultan al vendedor para que, en caso de incumplimiento de pago del comprador, pueda exigir el cumplimiento o resolver el contrato, quedando en su poder el importe entregado en compensación de los perjuicios causados.

Sin embargo la Audiencia Provincial territorialmente competente resolvió el recurso interpuesto por la compradora y condena a la vendedora a devolverle a la mitad de la suma recibida a cuenta del precio pues si ve un incumplimiento parcial y que la cuantía de la pena es desproporcionada para el daño sufrido por la vendedora.

La controversia llega hasta el Tribunal Supremo, que ha señalado que no procede moderar el contenido de las arras penales porque la vendedora cumplió sus obligaciones y realizó las obras de reforma integral de la casa conforme a los gustos de la compradora y en el plazo previsto. Si aquella no llegó a entregar las llaves fue porque la compradora no pagó el precio pendiente. Tampoco procede moderar el contenido de la facultad de la vendedora de retener la suma entregada por la compradora porque la cuantía de la pena haya resultado extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente sufrido.

Asimismo, no puede reprocharse a la vendedora que, al resolverse el contrato, después vendiera el piso a un tercero; cosa que tuvo que hacer a un precio inferior, porque necesitaba vender, dada la situación económica negativa que afectaba al sector inmobiliario.

 

Nuestros profesionales pueden asesorarle en la concertación de un contrato de compraventa inmobiliaria y/o pacto de arras y analizar las clausulas que puedan ser propuestas por la otra parte desde el punto de vista de sus pretensiones e intereses

 

 

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